Published On: lun, apr. 26th, 2021

De ce locuinta cumparata pe credit care se plateste din chiria incasata nu este o investitie buna

O eroare de logica este urmatoarea: locuinta cumparata pe credit care se plateste din chiria incasata este o investitie foarte buna. FALS! Aceeasi eroare de logica se intampla atunci cand ne grabim sa luam un credit pentru a evita chiria.

Ce inseamna un randament bun? Cum se calculeaza randamentul mediu net in imobiliare? Ei bine, asa cum am vazut deja, trebuie sa consideram doar incasarile din chirie, avand in vedere incertitudinea evolutiei pretului in viitor.

Media chiriilor din marile orase a scazut considerabil de la impactul pandemiei. Spre exemplu, un apartament de 2 camere se inchiriaza in Bucuresti la 370 euro / luna in decembrie 2020, conform mediei ofertelor publicate pe cele mai cunoscute site-uri de publicitate imobiliare. Ceea ce inseamna o scadere cu aproximativ 10% fata de inceputul anului 2020 cand chiria medie era aproape de 410 euro. In acelasi timp, apartamente oferite spre inchiriere au crescut cu aproape 60% doar in Bucuresti, +40% in Cluj sau Timisoara si +30% in Constanta.

Practic, aceasta inseamna un randament anual mediu net de aproximativ 4,5% pentru proprietar, calculat prin chiria anuala – impozite – reparatii – grad neocupare si impartim totul la pretul platit. Chiar si la chiria inainte de pandemie, randamentul mediu net nu depaseste 5%.

Acest randament este foarte mic avand in vedere problemele care vin impreuna cu investitia in imobiliare pentru prorietari: grija chiriasului, reparatii periodice, blochezi o suma foarte mare de bani, adica ai concentrare mare si este foarte greu sa vinzi, deci ai lichiditate foarte mica.

Deci, eroarea de logica de la care am plecat: locuinta cumparata pe credit care se plateste din chiria incasata este o investitie foarte buna. FALS! De ce? Pentru ca randamentul este prea mic si timpul de recuperare a investitiei este foarte lung. Sa luam un exemplu simplu!

Avem o locuinta achizitionata la un pret de 100 mii euro, avans 25% si credit 75 de mii euro dobanda 5% pentru care platesti in 30 de ani 144 mii euro. Intre timp, inchiriezi apartamentul la o chirie medie bruta de 500 euro. Dupa taxe, reparatii si grad neocupare ramai in medie net cu 400 eur, suma cu care platesti chiria lunara la banca. Deci, cat ai platit in total? 25 de mii euro avansul plus 144 de mii de euro rambursarea, deci in total 169 de mii euro. Daca impart aceasa suma la 30 ani si 12 luni obtin 469 de euro plata medie lunara, rotunjim la 470. Haideti sa vedem o alternativa de 5 ori mai buna pentrru a investi acesti bani.

O sa prezint in cele ce urmeaza investia lunara a sumei de 470 de euro in indicele BET al bursei din Romania cu 360 de achizitii lunare timp de 30 de ani .

De ce sa investesti lunar sume mici de bani in indicele reprezentativ al bursei? In primul rand, in ciuda unor episoade de scadere temporara, indicele creste intotdeauna pe termen lung, adica un orizont de +10 ani, certitudine pe care NU o am la imobiliare. De ce se intampla asta? Pentru ca indicele este format intotdeauna din cele mai tranzactionate companii la bursa, care se reinventeaza si se dezvolta permanenta, fara ca tu sa faci nimic. Poti sa-mi spui cum se reinventeaza in permanenta un apartament la fiecare zece ani fara ca tu sa faci nimic? Deci, primul motiv este castigul de capital din cresterea pe termen lung! Al doilea motiv este ca reduci riscul deoarece faci 360 de achizitii a cate 470 de euro lunar. Al treia motiv este ca reduci pretul mediu de cumparare si cresti randamentul viitor pentru ca automat vei cumpara inclusiv in perioadele de criza cand indicele este mai ieftin.

 

Comentarii

comentariu

About the Author

Leave a comment

XHTML: You can use these html tags: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>